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没有签订书面房屋买卖合同,卖方违约后买方如

点击:次   2019-11-28 11:50

周某和杨某是高中同学,杨某没考上大学留在老家,周某毕业后在北京工作,2003年杨某来北京投奔周某,周某在北京有两套房子,因杨某来京没有房子住,周某就把其中一套用比较低给杨某居住,周某每月收取500元的房租。两年后,杨某在北京安定下来,就想把周某的房子买下,和周某协商后,周某同意卖房,因双方关系好的原因,就没有签订房屋买卖合同。房屋全价46万杨某给了10万的首付,由于房子属于按揭,且当时房产证还没下来,没法过户,周某收到房款后只打了个收条(收条杨某后来找不到了),杨某随后对房子进行了装修(找的个体户装修),一直住在这个房子里。直到07年1月,这时房产证下来准备过户。因为房价上涨,周某的妻子认为价钱过低,希望杨某能多给10万,但杨某很难接受,双方协商不成,周某就起诉杨某解除租赁合同关系,搬出所租赁房屋,杨某反诉要求确认双方的房屋买卖合同关系,要求周某进行房屋产权过户,结果杨某败诉。

可能败诉的原因分析:

杨某败诉的关键,是没有提交案件的对其有利的关键证据,没有证据证明和周某之间形成了房屋买卖合同关系。因周某和杨某之间本身存在房屋租赁合同关系,房屋买卖和房屋租赁这两种关系交织在一起,更加加大了法院认定双方存在房屋买卖合同关系。

杨某认为事实就是事实,法院不可能视案件的真实情况而不顾,自己说的句句是事实,法院应该相信自己所说的事实,忽略了证明案件事实证据的提供,诉讼经验的缺乏,从而导致自己的一审败诉。

反败为胜的策略:

本案的焦点在于,周某和杨某之间是否真的形成了房屋买卖合同关系。笔者认为,如何抓住案件的争议焦点,证明案件的对己方的关键事实,是反败为胜的关键所在,因此我们从案件的实际情况出发,决定“以情动人”,依法获得关键证据。

结合到本案情况,本案的关键是要证明周某和杨某之间形成了房屋买卖合同关系。同时,需要证明房屋买卖合同涉及的房屋买卖时的真实价格。

首先,因为双方没有签订书面的房屋买卖合同,就要找出他们有口头合同的情形,按照法律规定,只要有证据证明双方在房屋买卖问题上存在口头约定,就可认定双方的买卖合同关系,因此,在一审判决下来后,要周某重新取得该项证据。具体的做法是让杨某约周某到争议房子之中,表示愿意接受一审结果,搬出房屋,要求和周某进行交接,交接的时候约了双方一个共同的同学到场,要通过交接的时候利用双方的关系,让周某承认双方的房屋买卖合同关系,对双方谈话进行录音。杨某和周某从小一起玩到大,像兄弟一样,这次的诉讼,也是因为周某的妻子。因此,周某在这个时候,放松了警惕,承认了不卖房不是自己的本意,是妻子嫌46万太低了。通过这次录音,以及其他两个在场同学的证人证言,从而取得了案件的关键性证据,即证明了房屋买卖合同关系及房屋买卖的价款。其次,对给付房屋预付金10万块钱、对房屋进行装修的事实提交相关证据,提供银行汇款证明,房屋装修人员的证明(找个人装修,没有合同和发票),以求和录音证据相互印证。

风险提示及预防方法:

在进行二手房买卖过程中,要签合同,尤其在熟人之间,一定要有书面合同,约定双方的权利义务、首付款、定金、如何交纳、何时过户、如何过户、如果不配合有什么违约责任等等。预感或得知到对方要违约的情况下,要努力收集对自己有利的证据,进行录音取得对自己有利的证据。

 

法律链接:《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、 第四十一条 、第四十四条 、第四十六条 、第七十条